Panduan Lengkap Cara Beli Rumah Lelong di Malaysia

Apa Itu Rumah Lelong?

Rumah lelong merujuk kepada hartanah yang dijual melalui proses lelongan awam setelah pemilik asal gagal memenuhi komitmen pembayaran pinjaman perumahan mereka. Biasanya, apabila peminjam gagal membayar ansuran bulanan kepada bank dalam tempoh tertentu (kebiasaannya lebih dari 3 hingga 6 bulan tertunggak), pihak bank akan mengambil tindakan undang-undang untuk mendapatkan kembali jumlah pinjaman yang belum dijelaskan. Salah satu langkah yang diambil ialah dengan melelong hartanah tersebut kepada umum.

Proses ini melibatkan beberapa pihak utama seperti:

• Institusi kewangan atau bank yang bertindak sebagai pemiutang.
• Pelelong berlesen yang dilantik untuk mengendalikan acara lelongan.
• Peguam bank yang menguruskan dokumentasi perundangan.

Rumah lelong bukan hanya terhad kepada rumah kediaman semata-mata. Ia boleh merangkumi pelbagai jenis hartanah seperti:

• Kondominium
• Rumah teres
• Banglo
• Rumah kedai
• Tanah kosong

Harga permulaan lelongan, yang dikenali sebagai harga rizab, selalunyya harga lebih rendah daripada harga pasaran. Ini bertujuan untuk menarik minat pembida dan memastikan hartanah terjual dengan cepat.

Namun begitu, membeli rumah lelong membawa risiko tersendiri. Pembeli perlu menerima rumah tersebut dalam keadaan "as-is where-is" – bermaksud rumah itu dibeli dalam keadaan sedia ada, tanpa sebarang jaminan baik pulih daripada penjual (bank). Oleh itu, adalah penting untuk melakukan pemeriksaan menyeluruh dan memahami semua terma-terma jualan sebelum mengambil keputusan untuk membida.

Antara sebab biasa rumah dilelong termasuk:

• Kegagalan membayar pinjaman rumah.
• Kegagalan membayar pinjaman perniagaan yang menggunakan rumah sebagai cagaran.
• Masalah peribadi seperti muflis, perceraian, atau kematian pemilik asal.

Pendek kata, rumah lelong boleh menjadi peluang emas untuk mendapatkan hartanah pada harga lebih rendah, tetapi ia memerlukan penelitian, persediaan kewangan yang kukuh, dan pemahaman yang mendalam tentang proses perundangan yang terlibat.

‍

Kenapa Beli Rumah Lelong?

Membeli rumah lelong semakin menjadi pilihan popular di kalangan  pelabur hartanah selalunya , mereka yang ingin mendapatkan nilai terbaik untuk wang mereka. Berikut adalah beberapa sebab utama kenapa anda patut pertimbangkan membeli rumah lelong:

A. Harga Lebih Murah Berbanding Pasaran

Salah satu tarikan utama rumah lelong ialah harganya yang jauh lebih rendah daripada harga pasaran. Dalam banyak kes, harga rizab yang ditetapkan untuk lelongan boleh jatuh 20% hingga 50% lebih murah berbanding harga market value semasa. Ini memberikan peluang besar kepada pembeli untuk memiliki hartanah yang mungkin sukar dimiliki melalui pasaran biasa.

Contoh:
Jika harga pasaran sebuah kondominium di Kuala Lumpur adalah RM500,000, ia mungkin dilelong bermula dari RM350,000 sahaja.

B. Potensi Pelaburan yang Menguntungkan

Rumah lelong juga menjadi pilihan pelabur hartanah kerana berpotensi mendatangkan pulangan yang tinggi:

• Untung melalui jualan semula: Anda boleh membeli rumah pada harga lebih rendah, lakukan sedikit pembaikan, dan jual semula pada harga pasaran.
• Sumber pendapatan pasif: Rumah lelong yang dibeli dan disewakan boleh memberikan aliran tunai bulanan yang stabil, terutama di kawasan permintaan tinggi seperti pusat bandar, kawasan yang membangun atau berhampiran universiti.

Tip: Fokus pada hartanah di kawasan yang ada permintaan penyewa tinggi untuk memaksimumkan pulangan sewaan.

C. Peluang Memiliki Rumah di Lokasi Strategik

Banyak rumah lelong terletak di kawasan strategik yang biasanya sukar untuk dapatkan harga berpatutan melalui pasaran biasa:

• Kawasan berdekatan bandar utama
• Berhampiran kemudahan awam seperti LRT, MRT, hospital, atau pusat beli-belah
• Dalam kawasan kejiranan elit atau gated community

Melalui lelongan, anda mungkin berpeluang memiliki rumah idaman di lokasi-lokasi ini dengan harga yang jauh lebih rendah, sesuatu yang mungkin di luar kemampuan jika membeli melalui jualan biasa.

‍

Langkah-Langkah Beli Rumah Lelong

A. Langkah Satu: Cari Maklumat Rumah Lelong

Langkah pertama adalah mencari maklumat mengenai rumah-rumah yang akan dilelong. Anda boleh:

• Semak iklan rumah lelong di portal hartanah popular, laman web bank, surat khabar, atau melalui syarikat lelong berlesen.
  Contoh iklan rumah lelong seperti : PropertyAuction , Ng Chan & Co , LelongTips
• Pastikan anda mendapatkan dokumen penting seperti Proclamation of Sale (POS) dan Conditions of Sale (COS) yang mengandungi butiran lengkap tentang hartanah dan syarat jualannya.

B. Langkah Dua: Lakukan Pemeriksaan Awal (Due Diligence)

Sebelum menyertai lelongan, buat pemeriksaan awal untuk mengurangkan risiko:

• Semak Lokasi: Lawat kawasan hartanah untuk melihat keadaan rumah secara fizikal. Pastikan tiada kerosakan besar atau masalah struktur.
• Semak Status Rumah: Periksa sama ada ada tunggakan bil utiliti, sebarang bebanan undang-undang, atau sekatan ke atas tanah.
• Dapatkan Penilaian Harga: Bandingkan harga rizab dengan harga pasaran semasa di kawasan tersebut untuk memastikan nilai sebenar hartanah.

C. Langkah Tiga: Sediakan Deposit

Untuk membida dalam lelongan, anda perlu menyediakan:

• Bank draft sebanyak 5% atau 10% daripada harga rizab rumah.
• Bank draft mestilah dibuat atas nama peguam bank yang mengendalikan lelongan tersebut. Simpan bukti bayaran untuk rekod.

D. Langkah Empat: Hadiri Lelongan

Pada hari lelongan:

• Datang lebih awal untuk urusan pendaftaran dan serahkan bank draft sebagai deposit.
• Dengar taklimat ringkas (jika ada) mengenai peraturan lelongan.
• Apabila sesi lelongan bermula, bida dengan harga yang anda telah tetapkan.

Nota Penting:
Jika anda berjaya dalam bidaan, anda perlu membayar baki harga pembelian dalam tempoh 90 hingga 120 hari bergantung kepada terma dalam Conditions of Sale (COS).

E. Langkah Lima: Urusan Pinjaman Bank

Selepas memenangi lelongan:

• Segera hubungi pihak bank untuk memohon pinjaman perumahan.
• Pilih bank yang biasa menguruskan pembelian rumah lelong kerana mereka lebih memahami prosedur berkaitan.
• Pastikan semua dokumen seperti Surat Tawaran Pinjaman, Slip Gaji, Penyata KWSP, dan rekod cukai lengkap bagi mempercepatkan proses kelulusan pinjaman.

F. Langkah Enam: Selesaikan Baki Bayaran & Urusan Pindah Milik

Akhir sekali:

• Bayar baki harga pembelian dalam tempoh yang ditetapkan untuk mengelakkan kehilangan deposit.
• Lantik peguam berpengalaman untuk menguruskan proses pindah milik, pendaftaran hak milik, dan menguruskan hal-hal berkaitan cukai dan duti setem.

‍

Tips Penting Sebelum Beli Rumah Lelong

Sebelum anda mengambil keputusan untuk membida rumah lelong, pastikan anda mempertimbangkan beberapa tips penting ini supaya tidak menyesal di kemudian hari:

A. Tetapkan Batas Bajet

Sangat mudah untuk terbawa emosi semasa sesi lelongan, terutama apabila persaingan sengit.
Tetapkan bajet maksimum anda sebelum lelongan bermula, dan berdisiplin untuk tidak melebihi jumlah tersebut walau apa pun yang berlaku. Jangan sesekali membida di luar kemampuan kewangan anda.

B. Kaji Kos Tambahan

Ramai pembeli baru terlepas pandang kos tambahan selepas menang lelongan. Pastikan anda:

• Ambil kira kos ubah suai atau baik pulih rumah, terutamanya jika rumah tersebut memerlukan kerja-kerja besar.
• Semak sama ada terdapat cukai pintu, cukai tanah, atau bil utiliti tertunggak kerana dalam banyak kes, pembeli bertanggungjawab menyelesaikan tunggakan ini.
• Sertakan kos guaman dan duti setem dalam kiraan bajet keseluruhan.

C. Baca dan Fahami Semua Terma

Sebelum membida, pastikan anda membaca dengan teliti kandungan Proclamation of Sale (POS) dan Conditions of Sale (COS).
Ketahui syarat-syarat seperti tempoh penyelesaian baki bayaran, status hak milik, serta sebarang bebanan atau sekatan ke atas hartanah.

Risiko Membeli Rumah Lelong

Walaupun rumah lelong menawarkan banyak kelebihan, ia juga datang dengan risiko yang perlu difahami:

A. Rumah Tidak Boleh Dilihat Dalam Keadaan Sebenar

Dalam banyak kes, anda hanya dapat melihat rumah dari luar kerana rumah masih diduduki atau dikunci.
Ini menyukarkan anda untuk menilai kerosakan dalaman seperti masalah paip, pendawaian, atau struktur bangunan. Anda perlu bersedia dengan bajet tambahan untuk sebarang pembaikan tersembunyi.

B. Penghuni Enggan Keluar

Ada situasi di mana penghuni asal enggan keluar walaupun rumah telah berjaya dilelong kepada pembeli baru.
Jika ini berlaku, anda mungkin perlu mendapatkan perintah mahkamah untuk mengosongkan rumah, yang akan melibatkan kos tambahan dan masa.

C. Kerugian Deposit

Jika anda gagal membayar baki harga pembelian dalam tempoh masa yang ditetapkan (biasanya 90 atau 120 hari), deposit 5% atau 10% yang anda bayar akan hangus.
Ini boleh menyebabkan kerugian besar, jadi pastikan anda sudah bersedia dari segi kewangan sebelum membida.

Kesimpulan

Membeli rumah lelong sememangnya satu peluang menarik untuk mendapatkan hartanah pada harga lebih rendah, sama ada untuk diduduki sendiri atau sebagai pelaburan jangka panjang.
Namun, ia bukan keputusan yang boleh dibuat secara terburu-buru.

Dengan persediaan yang rapi, kefahaman tentang proses lelongan, serta pengurusan risiko yang bijak, anda boleh memanfaatkan peluang ini untuk mencapai impian memiliki hartanah anda sendiri atau membina kekayaan dalam bidang hartanah.

Ingatlah, ilmu adalah kunci utama dalam dunia rumah lelong! 📚🏡

‍